提高写字楼运营 管理人这四大思维不可少

写字楼是商业地产家族中最为重要的一个品类，中国的一位商业大佬曾经形容过，一个优质的写字楼资产对于企业的意义，是堪比定海神针和救生圈的作用，这一点在现实商业世界中频频体现，比如韩国的LG集团其主体业务经营不善连年亏损，而卖掉北京长安街畔的地标写字楼就狂卷90亿人民币，可见优质写字楼资产在企业受阻时候，所起到的稳定根基的重要作用。

一个写字楼资产要想售价高，那就要尽可能提高日常的租金收益、降低经营成本，也就是我们在莱顿商学院学到的NOI。接下来我抛砖引玉说说我观察到的提高写字楼运营水平的几个典型趋势和思维。

首先是数字化思维，可以说这一轮数字化升级是国之大计，其根本是物联网、大数据和云计算的大力发展，使得我们具备了全面数字化的基础，而写字楼中的各种数字化升级，是我们降本增效、精细化运营、提高用户体验的必要条件。比如后疫情时代我们进入一个写字楼就需要健康宝扫码和测温，这个场景就必须升级为身份识别、测温、健康码、核酸、疫苗、行程码、流调信息的一体化集成，并能够提供标准化的信息接口和全社会联网，这样才能最大化保证安全和提高效率。可以说数字化升级不是眼下计算投入产出比的、对租金有多大影响的那么简单，因为未来商业地产的各项经营，都是通过数据资产的计算和交换来完成的，数字化就像一张通往未来世界的船票。

产业化思维，如果说过去一个写字楼收租金主要是贩卖她的房地产资产价值，位置、交通、建筑、硬件等，那么未来我们可以更多在她的生产资料价值上寻找增长点。一个写字楼本质上也是帮助企业赚钱的工具，我们过去单纯的物业服务、瓦片经济已经不能更好满足企业发展和被服务的需求，除了提供安全、舒适的办公环境之外，如果能赋能一个企业的经营，那这样的办公楼就更具价值。因此，研究楼宇主力客群的产业共性、组织一些产业沙龙活动、帮助客户争取产业政策、跟租户一起建设产业环境，慢慢地你的楼宇就具备了产业形象、产业标签，以及形成自己独特的产业配套服务价值，这就是你的护城河。

接下来是生态化思维。前不久北京一个顶级写字楼刚刚获得中华全国总工会颁发的“全国工人先锋号”的荣誉，这里我套用一下他们的经营理念，“成就客户是永恒的主题，从服务客户到成就客户、为客户创造共生价值”。第一你对客户的帮助和赋能要更深、前面提到过的产业思维就是一个缩影；第二与客户建立一种共生和共创的关系，用一种用户经营的思路去培养你和客户的关系。物业服务是满足用户普世需求最基本的规定动作，你能在某个关键点为客户解决个性化需求，才是建设生态关系的关键。生态化思维还体现在中国人讲究的平衡，阴与阳、大与小、高与低等等，比如我们引入一项配套的时候，你是更多考虑这个配套商户能支付租金的高低，还是他满足用户服务需求的程度呢？

另外建议资管人要培养一些创业思维。首先，越是从前都没有做过的事情、才往往才是有前景和有未来的，要敢于升级、转型、甚至创新。其次就是很多事情都要大处着眼、小处着手，看准方向后就小步试错，别想着一次性就有一个非常大的提高和变化。比如前面提到的数字化升级，如果不是具备很好的前期试水和尝试，不要想着做一个超级完美的顶层规划，然后照章办事去实施，因为任何一个最合适的方案都不是计划出来的、也不是你从别处照搬来的，而是在实践中找到的，甚至付出一些学习成本也是必要的，别无他法。