长租公寓“钱”景不错？万科与建行成立建万住房租赁基金 募集规模100亿元

1月16日晚间，万科发布公告称，下属子公司海南中万启航管理服务有限公司、海南万益管理服务有限公司与中国建设银行股份有限公司下属的建信住房租赁私募基金管理有限公司、建信住房租赁基金（有限合伙）签署了《建万（北京）住房租赁投资基金（有限合伙）合伙协议》，共同投资设立“建万（北京）住房租赁投资基金（有限合伙）”。

该基金募集规模为100亿元，主要投资于万科集团及其关联方持有的自持住宅、存量商办物业等存量资产，同时投资于其他房企持有的具有投资价值的自持住宅、存量商办物业等存量资产，用于租赁住房。

据了解，万科下属子公司中万启航认缴出资金额为100万元、万益管理认缴出资金额为19.99亿元，合计占建万住房租赁基金的比例为20%。

同日，中国建设银行发布公告称，该行出资设立的建信住房租赁基金(有限合伙)拟与万科集团合作设立子基金，基金规模100亿元。其中，建信住房租赁基金认缴规模不超过79.99亿元，子基金目标定位和投向与住房租赁基金保持一致。

建行方对于基金用途表述也大致相同，更多的强调是在长租公寓领域共同参与市场化投资，充分发挥“产融结合”的优势，以资产收购、股权投资、经营权购买等方式，专注投资于万科集团及其他项目。

早在2017年，建行就宣布联合开发商开拓住房租赁市场，先后在广东、上海等地探索“存房”模式。

2019年起开始参与首批住房租赁REITs试点，2022年1月还与保利集团签署保租房战略合作协议，共同探索保租房公募REITs发行；

去年8月，建行还担任了首批保租房公募REITs中的两只REITs基金托管人、咨询顾问角色。

2022年9月23日，建行就有意设立住房租赁基金。

公告显示，为了坚持租购并举，加快发展长租房市场，增加保障性租赁住房供给，促进房地产业良性循环和健康发展，建行出资设立住房租赁基金，基金募集规模为人民币300亿元，其中建行认缴人民币299.99亿元。去年10月，住房租赁基金正式成立。

消息人士称，本次与万科的合作也主要是由建行主导。万科作为长租公寓领域规模最大的运营商之一，同样被传计划参与住房租赁公募REIs的发行，因而此次合作更多是顺理成章的感觉。

长租公寓低利润的属性造就其无法与房地产住宅开发行业相比较，运营模式造就收入规模及利润贡献率必然不及住开业务。但长租公寓业务采用成本价核算，通过REITs方式证券化以后，能够为股东体现及创造更多利润。

作为房企涉足长租公寓的老大哥，泊寓却被华润有巢抢了先发行保租房REITs，但这也为长租公寓如何实现“投融管退”提供了一个很好的解决答案。

去年间，包括万科、龙湖、金地等企业都展现出将旗下租赁住房项目申请纳入保租房体系的努力。其中，截至2022年三季度末，万科泊寓已有4.28万间房源纳入保障性租赁住房，占比达到约20%，另有近5万间房源在申请“纳保”途中。

“纳保”作为公募REITs发行的第一步也是最基础的一步，泊寓接下来的发行之路并不会太简单。此次万科与建行的合作，或许能再添其筹码。

万科在最新公告中表示，下属子公司参与投资建万住房租赁基金，是践行“城市建设服务商”的战略定位，落实国家“租购并举”政策的重要举措；本次投资有助于盘活长租公寓存量资产，进一步扩大长租公寓业务管理规模。

保租房是当前唯一纳入REITs试点的长租房产品类别。2021年7月，国家发改委发文将保租房纳入基础设施领域公募REITs试点行业范围。华润有巢在房企中动手较早，2022年11月1日，华润有巢REIT正式获批，并在发行阶段创造了公募REITs市场认购倍数的新记录，成为业内首单市场化机构运营的保障性租赁住房REIT，并由此成为近期资本市场的“香饽饽”。

市场人士指出，借助住房REIT模式，长租公寓有望构建“投融管退”闭环，可为运营商提供优质的退出渠道，快速回笼资金，有效提高流动性，进一步释放业务价值。

2022年底，监管层多次表示，要推动保租房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的保租房板块。

有了华润有巢的成功案例，发行REITs已在万科的考虑之中，据报道，万科泊寓正在筹备在国内发行公募REITs，争取2023年获得公募REITs入场券。

市场分析人士认为，作为国家的民生保障行业之一，租赁行业受到了各方的关注。今年以来，各地纷纷发布了“十四五”期间保租住房建设目标，保租房成为各地发力的重点。另外，三单保租房公募REITs成功上市交易。部分房企披露的财务报告也显示，目前多家房企租赁业务稳定增长。

路虽远，行则将至；事虽难，做则必成。长租公寓在国家政策扶持、市场需求居高不下的大背景下，似乎正迎来新的曙光和转机。

来源参考| 观点网